面包出炉，首个二圈层破万“地王”来了！
发布时间：2018-09-08 15:322017年3月15日，是成都楼市一个值得记住的日子，这一天是“3.15消费者权益保护日”，这天开发商们都没有假打，而是真枪实弹，积极踊跃，参加了一场盛大土拍。
货真价实，打响了成都二圈层（双流、龙泉、新都、温江、郫都）地价全面破万的第一枪。
寻找当时的报道，许多媒体用了“哄抢”、“惨烈”等词。
事实上，抢是有，“哄抢”到不一定。酒桌上酒量好的频频举杯，而拍卖现场土豪们则可以频频举牌。“3.15”那天画风就是这样，最后剩下几家频频举牌的土豪，一路拼杀到最后，最终中海拿下时已是溢价70%，但还好没有触及最高熔断线。
为此，中海将掏出超过33亿的资金。这块地就是双流华府的152亩商住用地，最终楼面价高达10880元/平米。
说这次土拍具有里程碑意义也不过为，这是鸡年的首拍，也是成都二圈层土拍首次破万。当天这一热点刷爆朋友圈，部分文章点击超过十万加。
整个鸡年的节奏似乎就此定调，即便这一年楼市调控不断加码，到年底恍然发现，整个成都二圈层地价均已破万。对了，龙泉十陵那块地价超过1.1万/平米的99亩地王也是中海在2017年6月份创造，总地价超15亿元。
如今，华府这块33亿的地王，已经打造成“中海云麓世家”，上个月在华尔道夫酒店举行了亮相发布会。现场高端、热闹、上档次，不过整个发布会并没有太多实质内容，整个活动归纳为一句话“中海云麓世家来了”。
到是，来现场助场的中海成都公司助理总经理张韵乐透露了一个信息，中海上半年完成了70亿销售额，其中中海锦江城占据了66亿，也就是说其他项目只贡献了4亿。
而去年的龙泉和双流地王地价款达到48亿元，加上天府新区677的国内第二高项目资金需求更是巨大。中海接下来的任务就是尽快出货，回笼资金。
一个鲜为人知的说法是，从最开始绿地对677势在必得，张玉良也为此下了军令状，无奈677地块要求太高，ZF希望主体呈现之后再行销售。这也是677第一次土拍时流拍的主要原因，最后中海咬牙上，但其中的资金压力必然不小。
▲9月5日央视新闻爆出40城地价连跌5个月
中海云麓世家售楼部已经开放，现代新中式风格，挺大气，进门就是介绍中海的品牌。央企的豪气和霸气扑面而来，当然中海也有这个实力，从最早的桐梓林中海名城到中海国际社区，从中海金沙府到中海城南一号，很多楼盘确实升值不少，甚至可以说暴涨。
即是时势，亦是风口！
▲中海云麓世家主打别墅概念
整个区域，购房者应该都比较熟悉，开发商习惯上抱怡心湖的大腿，叫怡心湖板块。其实，我觉得叫“华府西”更为贴切。整个区域以前是刚需为主，现在华府西这个区域金地、绿城、中铁建、中海扎堆，不仅都是大牌，拿的地价也都差不多高，所以也都不会卖得便宜，高端产品路线肯定少不了。
区域目前来看还是比较荒，主要依靠华府东这一片早年的几个刚需盘的配套，以及中海环宇会的商业。区域距离地铁比较远，二江寺地铁站距离超过一千米，并且这个站的入口还在剑南大道以东，十分不便。另一个南湖立交站距离也在一公里以上。
就目前开放的项目情况来看。
整个售楼部的打造和接待总体感受不错，特别是样板间的打造可以参观，这点做得较好。相比一些秒光楼盘都不愿意做样板间，比如朗诗熙华府，比如金地天府城，当心后期交付货不对板，又要惨遭维权。
先来说下整个楼盘，项目152亩，一个小区，并没有分割，这一点很好，小区够大。只有东北角有一小块做配套的幼儿园，应该算是利好。
▲图片右方为北，项目分高层和叠拼两种产品
整个楼盘的产品很简单明了。
9栋高层产品，以及17栋叠拼产品。就只有这两种产品。
并且现在已知的，即将推售（销售说即将）的高层产品户型也很简单，一共三个户型，114平米的套三，125平米和141平米的套四。
相比150多亩这样体量的项目来说，中海云麓世家称得上简单、明了。
不过，别墅的各项指标还没有出来，能了解的就是别墅户型面积155-165平米，赠送大，至于赠送多少，现场有模型但无指标。产品形态为，六层叠拼别墅，一跃二，三跃四，五跃六，梯户比为一梯两户。
重点说一下即将销售的高层。按照销售的说法，大约在十月份左右销售。
整个150多亩项目的总体容积率是3.0。此前多次讲过，开发商往往为了寻求溢价，就会在规定的建筑面积里面做更有溢价能力的产品。这也是近年来高低配产品走红的原因。
由于除了高层就是叠拼，所以小区没有中庭的概念，小区内的活动空间受到限制。不过，由于没有围合，高层只是分布在小区北面和西面，视野上目前看来并不受影响，反而会比较通透。对于高层住户来说，较好的是整个小区并没有把别墅区和高层隔开，可以来往。
只是梯户比确实比较高，三梯六户，一般来说是刚需项目的配置。不过，所有高层每栋楼下有六米调控的入户挑空，根据销售人员的介绍，这些空间都是小区的公共空间，将容纳有运动、会所等功能在里面。
另外，高层产品的层高只有2.9米，这也算是比较低的一类，一般层高在3米较为舒适，超过3米就比较豪了，当然成本和价格也不一样。
所以，就高层产品的打造来看，中海还是想做一个改善甚至再改项目，从户型面积114-141平米的尺度就能看出。不过，迫于地王的价格压力，高层部分只能牺牲一定的舒适性，三梯六户，2.9米层高，这些指标实际上只能算是刚需的产品标准，对于云麓世家来说，有些无奈。
再来看看样板间，装修中规中矩，总体不错，只是没有中央空调和地暖。有一定品质要求的住户来说，这是个问题。
从朝向来看，三梯六户的设计较为密集，所以没有正南北朝向。套四户型分别朝向东南和西南，是较为理想的选择。
可以关注的是，叠拼产品，都是正南北朝向，较为理想。另外，整个项目别墅部分，由东向西每个组团逐级抬升，分别是4米和8米。使得整个小区高出华府大道不少，呈现出的丘陵园林景观较为有层次感。
对于“地王”来说，最为敏感的显然是价格。根据销售人员的说辞，周边二手房价在2万到2.2万左右。所以预售价格和这个相差不会太大，当然一切以最后批准价格为准。
户型总体较为方正，三室两厅双阳台双卫，整个设计没有什么浪费，功能布局较为合理，在同类面积段的产品中应该说较为不错。
只是该户型朝北，且临北边的主干道，对面是尚未拍卖的土地，未来存在噪音污染等不利因素。
户型方正，朝向为西南，采光较为充足，布局合理功能性强。阳台宽度为5.9米，是该项目中阳台宽度最大的户型。每层楼该户型有三户，占据小区高层一半的比例，是主力户型。
这是高层中最大的户型，141平米，每层楼只有一户，朝向为东南，是高层中最好的朝向。整个户型方正，布局合理，功能性强，不过由于三梯六户较为紧凑，所以阳台比较短。5.4米的阳台和该项目高层最小户型一样，不太理想，舒适的打折扣。
另外，包括该户型在内，均是竖厅设计，对于喜欢横厅的视野和采光面的业主来说，比较遗憾。
1、150多亩的地块，最适合做高端项目，不过就高层部分来说，虽然是改需的定位要求，却因为让位于更高溢价的叠拼，所以牺牲了部分舒适性。
2、个人认为，这个项目的重点优势不在于高层，在于叠拼，值得期待，只是现在没有技术指标。根据销售人员的提示，大约在四五百万左右，大约相当于对面西派国樾228平米户型的价格。叠拼为清水，也就是说单价大约在3万左右。
3、从各项指标来看，建议刚需和首改考虑云麓世家高层。不过，由于地王的成本较高，销售价格也不会便宜，这是一个难点。
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