房价持续下跌？新鲜出炉澳洲房地产数据解读

澳大利亚一直是投资和移民的热门地区，中国则是其最大外资来源国。澳新银行（ANZ）近期发布的一项调查报告显示，澳洲房价将持续下跌，而且下降速度将会加快。许多投资者对此十分惶恐，不过要想知道澳洲房地产现状究竟如何，未来是涨是跌，该投资到住宅还是商业地产，我们需要分析一下新鲜出炉的房地产数据，然后再做出合理判断。

（1）买房：澳洲住宅市场降温，贷款缩紧和房价居高抑制需求，供给减缓

今年以来澳洲主要城市房价承压，悉尼和墨尔本一季度房价中位数分别下跌2.5%和1.7%至90.5万澳元和72.2万澳元，短期来看投资吸引力下降，主要是由于澳洲审慎监管局（APRA）针对具有风险的贷款所实施强劲的监管政策，各大银行及各大借贷机构纷纷开始对借贷人进行更严格的评估，使得贷款申请变得越来越难，导致澳洲房贷审批量暴跌。

另外一个主要原因是悉尼和墨尔本的房价太高，买房需求受到抑制，房价上涨速度远远快于工资上涨速度。如果一个悉尼家庭首付20%买一套中等价位的房子，贷款80%，那么他们每个月需还贷款数额超过收入的50%，在墨尔本这一数字大约是40%。

随着需求减少，大城市房价在狂涨之后迎来平稳期，房屋销售增速预期仍受限，唯一值得欣慰的是供给减少和人口增加导致潜在住房需求增加，可以减缓房价的下跌速度。高昂房价使很多人选择租房，但如果房价一旦下跌到可负担范围内，他们就会选择买房，从而阻止房价继续下跌。

相比较而言，布里斯班和珀斯房价更容易负担，一季度房价中位数分别为51.9万澳元和50万澳元，均比上季度下跌2%，相当于悉尼房价打了55折左右，每月需还贷款数额分别占收入的27.8%和23.4%，而且从历史趋势来看，房屋负担能力与贷款利率走势基本一致，根据经济发展预期，未来一年内银行贷款利率大概率会稳定在5.2%。

（2）租房：悉尼和墨尔本房租回报率上升，长期来看布里斯班具有投资吸引力

大城市高房价抑制了人民买房的需求，使租房的需求越来越多。3月悉尼和墨尔本租金分别同比上升2.4%和2.2%，我们认为，未来一年租金回报率将会上升。

布里斯班距离黄金海岸车程1小时左右，房价又比较低，租金回报率较高，非常具有投资吸引力，整个布里斯班的公寓回报率在4.8%左右，但个别优质公寓的租金回报可以达到5.5%以上，而不论悉尼还是墨尔本，公寓的平均租金回报率在4%以下。不过布里斯班最近几年公寓项目发展地如火如荼，供给速度大于市场消化速度，3月租金同比下滑0.5%，并且下滑趋势很可能会继续，短期不会有很大的价格涨幅，长期来看还是一个非常具有投资吸引力的地方。

（3）新移民将是房屋需求增加的主要来源

人口增加是房屋需求增加的重要因素之一，去年全国人口增加1.6%至2480万，维多利亚州（首府为墨尔本）人口增加2.3%至640万，新南威尔士州（首府为悉尼）人口增加1.5%至790万，其中，海外移民是人口增加的主要方式，这些新增移民的房屋购买力旺盛，会消化很多房屋供给，降低空置率，是支撑房价的重要因素之一。

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（1）写字楼：悉尼和墨尔本租金年内继续上升，但投资收益率下降，投资吸引力减弱

悉尼市中心和周边卫星城市租金继续上涨，帕拉马塔租金上涨前景乐观，且目前来看租金负担性较强。

悉尼一季度平均月租金增加2%至5.41澳元/平方英尺，去年四季度增速为1.6%，租金加速增长。年内没有新的写字楼供应，在2019年下半年供给增加之前，空置率会继续降低，市中心优质写字楼非常稀缺，是租金加速增长的重要原因，未来两年内会有98万平方英尺新写字楼供应，这一数字在过去两年是389万，供应减少75%左右。

维多利亚州海外移民和外州移居人口增长速度最快，就业强劲，墨尔本写字楼市场前景越来越好，一季度租金增速4%，全年租金增速有望突破10%，得益于需求扩大和新增供给不足，在2019年供给增加之前，空置率都会保持在较低水平。

2019年下半年开始优质写字楼供应开始逐渐恢复，市中心和滨海港区（Docklands）有178万平方英尺的写字楼即将在2019年六月完工，2019~2020年间写字楼落成量大约为360万平方英尺，大约占目前写字楼总面积的7.4%，届时可能给会对租金增长有所抑制。

写字楼收益率和国债收益率利差缩小，如果租金增速减缓，那么投资地产吸引力将会降低。悉尼和墨尔本写字楼收益率和国债收益率利差缩小至2.4%和2.1%，是自2011年以来最小。随着美国利率上升，澳洲地产对海外投资者的吸引力年内可能会减弱。

（2）零售&工业：线上销售在澳洲有巨大潜力，会对一些实体零售店产生极大冲击

5月澳洲零售额增长2.5%，这一数字在4月为2.7%，去年同期为3.8%，自2014年10月开始澳洲零售增速进入下滑趋势，其中一个原因是线上购物的兴起。

线上购物在全球各个国家都发展得如火如荼，英国电商渗透率为16.9%，中国为18.4%，而在澳洲，这一数字仅为5.4%，说明澳洲网上购物市场还有巨大增长空间，亚马逊澳大利亚零售网站在去年12月上线，势必会对实体零售行业造成很大冲击，从而给零售地产带来不利影响。但是随着亚马逊在澳洲的扩张，对仓储和物流需求将会增加，长期来看将利好工业地产。

悉尼3月租金为15.44澳元/平方英尺，与去年12月持平，墨尔本购物商城租金为13.94澳元/平方英尺，也与去年12月持平。从历史数据来看，收益率会随租金上升而提高，然而，自2016Q1开始租金成上升趋势，收益率却迅速下滑（收益率=租金*12/房价+房价年升值率），这主要是由于零售行业不景气，购物商城价格疲软。

得益于市场对优质资产需求仍很大，悉尼和墨尔本购物中心的租金下半年还有增长空间。小一点的区域型商场租金可能会降低，因为租户比较青睐发展成熟的商圈，顾客更青睐大型的优质购物中心。此外，社区小型便利超市越来越多，租金便宜，运营成本低，同时由于其便利性也很受顾客欢迎。

总的来说，住宅需求受利率和贷款影响非常大，目前来看贷款变难的情况会持续一段时间，短期内影响房价下跌，但我们认为由于海外移民增加和供给不足，潜在需求其实非常大，房价不会一直下跌，合理价格合理时间投资长期来看回报还是很可观的，且贷款利率下降对房价也是利好。

在城市选择方面，悉尼和墨尔本一直是海外投资者的首选，需求旺盛且供给不足，但价格高昂，保值能力较强，最近几年布里斯班的公寓项目发展不错，价格还没有涨起来，虽然存在供应过剩的问题，但长期来看很具有投资价值。

如果要投资商业地产，悉尼和墨尔本的写字楼虽然房租不断增加，但是收益率持续下跌，投资吸引力减弱。零售行业较疲软，会逐渐受电商冲击，可以选择一些大型综合性购物中心和社区小型便利店投资。值得一提的是，电商扩张将带来仓储和物流需求增加，长期来看工业地产会有不错的表现。